Wohnen: Luxusgut oder Grundrecht

Bereits vergangenen Herbst schlugen die Sozialpartner Alarm: In Österreich werden pro Jahr um rund 10.000 geförderte und damit auch für Durchschnittsverdienende leistbare Wohnungen zu wenig gebaut. Sie forderten eine Wiedereinführung der Zweckbindung der öffentlichen Wohnbauförderungsmittel.
Und sie kritisierten, dass die Bundesmittel für die Wohnbauförderung seit 1996 mit 1,78 Milliarden Euro eingefroren sind. Die Politik hat das Thema im Frühjahr entdeckt und daraus sofort eine Neiddebatte gemacht: Wer darf in einer geförderten Mietwohnung wohnen und ab welchem Einkommen muss er dafür einen Mietzuschlag zahlen?

Krisenopfer

„Diese Diskussion lässt nichts Gutes ahnen und ich hoffe, dass da noch etwas Vernünftigeres nachkommt“, meint Wilfried Haertl. Er hat sich seit über 40 Jahren als Architekt und Geschäftsführer der gemeinnützigen „Heimat Österreich“ mit Wohnbau-fragen beschäftigt. „Dass das Thema Wohnen jetzt so heiß wird, hat auch etwas mit den gesellschaftlichen Verwerfungen der vergangenen zehn bis 15 Jahren zu tun. Während die Mehrheit der Bevölkerung absteigt und sich die bisherige Mittelschicht zunehmend auflöst, werden die ,oberen‘ zehn Prozent immer reicher“, betont Haertl. Eine Folge sei, dass die Begüterten, vor allem seit der Wirtschaftskrise, mit ihrem Geld verstärkt auf den Grundstücks- und Immobilienmarkt drängen und damit vor allem in Gunstlagen die Preise hochtreiben. Gleichzeitig klaffen bei den „Normalbürgern“ die stagnierenden Einkommen und die steigenden Kosten für das Wohnen immer weiter auseinander. Das sei längst auch ein Problem des „Mittelstandes“ und nicht nur der Ärmeren, betont auch die Caritas. Sie verweist darauf, dass in den letzten zehn Jahren die mittleren Einkommen real bloß um ein Prozent gestiegen sind, die Mietkosten jedoch um 13 Prozent.

Es geht besser

„Man kann nicht alle gesellschaftlichen Probleme mit dem Wohnbau lösen“, warnt Haertl vor überzogenen Erwartungen. „Aber man kann mit einem Bündel von Maßnahmen die Forderung nach einem ,Grundrecht auf leistbares Wohnen‘ besser als derzeit umzusetzen versuchen.“ Als Schrauben, an denen kräftig gedreht werden müsste, nennt er u. a. die Wiedereinführung der Zweckwidmung, neue Modelle im Grundverkehr und der Raumordnung und eine ehrliche Debatte über notwendige und übertriebene Qualität im geförderten Wohnbau.

Gehaltsscheck

Nichts hält Haertl von der Forderung eines Gehaltschecks von Bewohnern geförderter Mietwohnungen. „Die Wohnbauförderung“, so Haertl, „ist – im Unterschied zur Wohnbeihilfe – keine klassische Sozialleistung, wo Einkommensnachweise üblich sind.“ Sie sei vielmehr ein von den Beiträgen der Dienstnehmer und Dienstgeber finanzierter Solidarbeitrag, der mithelfen soll, das Grundrecht auf leistbares Wohnen zu erfüllen. Außerdem ist sich Haertl mit der Caritas einig, dass die relativ großzügige Einkommensbandbreite bei geförderten  Mietwohnungen zu einer guten sozialen  Durchmischung bei Gemeinde- und Genossenschaftswohnanlagen geführt habe. „Das ist ein sozialer Mehrwert, um den uns viele beneiden“, betont Haertl. In Deutschland seien durch die Einführung von Gehaltschecks viele öffentlich geförderte Wohnviertel zu sozialen Brennpunkten verkommen, so dass man diese
Maßnahme 2011 rückgängig machte.

Den Zweck erfüllen

Trotz des heftigen Aufschreis der gemeinnützigen Wohnbauträger sei die Zweckwidmung der Wohnbaufördermittel ab 2001 schrittweise aufgelöst worden, kritisiert Haertl. Zunächst konnten die Länder mit den ihnen zugeteilten Bundesmitteln auch Infrastrukturmaßnahmen (Kanal, Straßen, Beleuchtung etc.) fördern. Dann wurde die Verwendung der Wohnbaugelder völlig frei gegeben, ebenso die Verwendung der Rückflüsse aus bestehenden Wohnbaudarlehen. „Manche Länder, wie Salzburg, haben in dieser Situation einen Wohnbaufonds gemacht, der, hätte man später damit nicht spekuliert, eine gute Basis für eine solide, sozial verträgliche Wohnbaufinanzierung geboten hätte“, betont Haertl. „Andere Länder, wie Niederösterreich, die Steiermark oder Kärnten, haben ihre ausstehenden langfristigen Wohnbaudarlehen an Banken verkauft, z. B. um den halben Wert der Ausstände. Anstatt die Rückflüsse wieder sukzessive für den Wohnbau einzusetzen, wurde das ,schnelle Geld‘ für andere Zwecke verwendet. Es wird in den kommenden Jahren noch bitter fehlen“, bedauert Haertl die fahrlässige Selbstdemontage der Länder in der Wohnbaupolitik. Außerdem sei es auch ein Betrug an den Bürger/innen, wenn ihnen unter dem Titel Wohnbauförderungsbeitrag Abgaben abgeknöpft werden, die dann – zumindest teilweise – für andere Dinge verwendet werden, fordert Haertl eine „rasche und unzweideutige Rückkehr zur Zweckwidmung öffentlicher Wohnbaugelder und Darlehensrückflüsse.“

Eine moralische Frage

Eine weitere schwerwiegende Belastung für den sozialen Wohnbau seien die in den Ballungsräumen bzw. in manchen bevorzugten Wohngemeinden drastisch gestiegenen Grundpreise. Machte vor 40 Jahren der Grundstückspreis etwa ein Zehntel von dem aus, was die Errichtung des Baues kostete, sind das heute bis zu 60 Prozent (etwa in Salzburg). Gemeinnützige Wohnbauträger könnten dadurch aufgrund ihrer gesetzlichen Vorgaben (maximal 300 Euro/Quadratmeter Grund) oder wegen ihrer begrenzten Finanzierungsdecke nicht mehr mithalten. So entstehen auf vielen Grundstücken, die der soziale Wohnbau dringend benötigen würde, hochpreisige Miet- oder Eigentumsobjekte. Dass es auch anders ginge, so Haertl, zeigen Südtirol oder Bayern seit vielen Jahren. Beantragt dort ein Eigentümer die Umwidmung eines Grundstückes zu Bauland, muss er die Hälfte bis zwei Drittel des Grundes zu einem sozial verträglichen Preis an die Kommune abgeben. Bei uns werde diese Praxis immer noch als eigentumsfeindlich gebrandmarkt, meint Haertl. Er sieht darin aber eine höchst moralische Frage. Die christliche Soziallehre, die durchaus eigentumsfreundlich sei, spreche ja auch von der Sozialpflichtigkeit von Eigentum. Durch die Umwidmung eines Grundstückes in Bauland habe jemand einen erheblichen Vermögenszuwachs, den ja jemand bezahlen muss, nämlich die Mieter oder Wohnungskäufer. „Wenn er davon einen Teil zu einem Preis abgibt, der auch einkommensschwächeren Haushalten ein menschenwürdiges Wohnen möglich macht, ist das keine Zumutung, sondern eine Art Verteilungsausgleich. Gewinnmaximierung auf Kosten der Allgemeinheit ist ja nicht unbedingt ein erstrebenswertes Gesellschaftsprinzip“, meint Haertl.

Qualität

Diskussionsbedarf, der aber wie ein  Tabu gemieden werde, sieht Haertl auch darin, was notwendige und was übertriebene Qualitätsanforderungen im sozialen Wohnbau seien. „Wir haben da einiges übertrieben“, fordert er ein „gesundes Augenmaß“.

Es fehlt der politische Wille

„Wohnen ist eine fundamentale Sache. Keine Wohnung zu haben ist so, wie wenn jemandem die zweite Haut vom Leib gezogen werde“, sagt Caritaspräsident Franz Küberl. Er kritisiert, dass Österreich den Artikel 31 der Sozialcharta des Europarates bisher nicht ratifiziert hat: „Das Recht auf Wohnen“ mit der Verpflichtung, den Zugang zu leistbarem Wohnraum zu fördern. In Österreich, so Küberl, sei der politische Wille zur Schaffung eines für alle leistbaren Wohnraums nicht ausreichend vorhanden. Er fordert, die Wohnbauförderungsgelder wieder ihrem ursprünglichen Zweck zuzuführen.

Die Förderung

In den vergangenen 40 Jahren sind in Österreich rund zwei Millionen Wohneinheiten neu gebaut worden. Gut 70 Prozent wurden mit Mitteln des Bundes und der Länder gefördert. Sind in den vergangenen 40 Jahren durchschnittlich 35.250 Wohnungen pro Jahr gefördert worden, waren es im Jahr 2011 nur mehr 24.630. Die Arbeiterkammer spricht von einem Fehlbedarf von 5000 bis 6000 geförderten Wohnungen pro Jahr. Darin liegt auch einer der Gründe für den Anstieg der Wohnungskosten, der deutlich über der Inflationsrate und dem Zuwachs der Realeinkommen liegt. Laut Statistik Austria verschlingen Mieten und Haushaltsenergie bereits 42 Prozent des Durchschnittseinkommens der Österreicher/innen. 

Anfang der 50er Jahre wurde die Wohnbauförderung in Österreich zur Schaffung leistbaren Wohnraums eingeführt, zunächst aus Budgetmitteln. Seit 1952 werden dafür vom Bund zweckgebundene Beiträge bzw. Steuern eingehoben. Sie betragen für Arbeitnehmer ein Prozent der Lohnsumme (bis zur Höchstbemessungsgrundlage) und werden jeweils zur Hälfte vom Dienstnehmer und Dienstgeber bezahlt. Mit den Ländern wurde vereinbart, die Bundesmittel jeweils um ein Sechstel aufzustocken. Bis 1968 gingen 100 Prozent der Wohnbauförderungsbeiträge auch in den Wohnbau. In den folgenden 20 Jahren behielt der Bund bis zu 19,45% der Wohnbaugelder für das allgemeine Budget zurück. 1996 wurden die Bundesmittel für den Wohnbau bei 1,8 Milliarden Euro eingefroren, während die Beiträge weiter stiegen.
Die Arbeiterkammer spricht von einem Verlust von 450 Millionen Euro pro Jahr. Ab 2001 wurde die Zweckwidmung der Wohnbaugelder und der Darlehensrückflüsse schrittweise vollständig aufgehoben. Damit wurde das sich selbst finanzierende System immer mehr unterhöhlt.